案例点评

　第一种意见认为:林某的行为不构成犯罪。理由是:农村宅基地是国家为了保障农民基本生产生活需求而分配,宅基地的使用权也因其保障功能而具有限转性。根据1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》规定的“农民的住宅不得向城市居民出售”、2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(以下简称《国务院决定》)以及国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定的“严禁城镇居民在农村购置宅基地”,应当认定林某与颜某的房屋转让无效,且双方也未办理变更登记,房屋所有权仍为林某所有,林某拆除“自己”的房屋,不构成犯罪。 

　　第二种意见认为:林某的行为构成侵占罪。理由是:林某已经将房屋转卖给颜某,因此拆除房屋的奖励款应该归颜某所得。林某主观上具有非法占有该笔奖励款的故意,客观上在未告知颜某的情况下,利用房屋尚未过户的便利条件,私自拆除房屋并获得奖励款,将本应属于颜某的奖励款占为己有,构成侵占罪。 

　　第三种观点认为:林某的行为构成故意毁坏财物罪。理由是:林某与颜某的房屋转让无效,林某应当将先期收取的23万元购房款退还给颜某,房屋仍归属林某所有,而屋内的其他财物归属颜某所有,林某非法将其毁坏,构成故意毁坏财物罪。 

　　三、评析 

　　笔者同意第三种观点,理由如下: 

　　第一,本案中,房屋买卖合同无效,林某应当退还先期收取的购房款。根据《物权法》一百四十七条确立的“房地一体”原则,农村房屋转让牵涉到宅基地的使用权,因此国家明令禁止城镇居民购买农村房屋。城镇居民颜某不符合购买农村宅基地房屋的主体资格,其与林某之间的房屋买卖合同违反了《土地管理法》第十条“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”,因此应当依据《合同法》第五十二条“违反法律、行政法规的强制性规定”,认定房屋买卖合同无效,林某退还相应的购房款。 

　　第二,本案中,房屋所有权并未转移,林某不构成侵占罪。根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记发生效力”,依法登记是房屋所有权取得的法定标志。颜某支付了大部分房款并入住使用,但尚未办理过户登记,在实际上也不可能完成登记过户,房屋所有权依然属于林某。根据《物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利”,林某对该房屋享有获取收益的权利,拆迁补偿款、主动拆除奖励款等收益均应归于林某所有,其行为不构成侵占罪。 

　　第三,本案中,屋内的其他物品应当受到刑法保护,林某构成故意毁坏财物罪。首先,林颜二人的房屋买卖无效,林某应当将先期收取的购房款返还给颜某,林某是此次拆迁的法定被拆迁人,其拆除房屋主体部分的行为合法,并依法获得相应的拆迁补偿款、主动拆除奖励款。其次,颜某入住以后对房屋进行了翻新、装修,并添置了家具、家电等生活用品,这部分附属设施及物品的所有权归属于颜某。林某在未取得颜某同意的情况下,在拆除房屋主体部分的同时,将屋内附属设施、其他物品一并毁坏,给颜某造成经济损失,如果这部分被毁坏财物价值达到刑事案件立案标准,颜某的行为构成故意毁坏财物罪。