案例点评

本案是一起典型的房屋买卖合同效力纠纷，处理本案的关键是解决好以下两个法律问题。

一、房屋买卖合同是否因标的是否合法、确定？

依《物权法》第15条之不动产物权变动原因与结果相区分原则，房屋买卖合同的效力认定应遵循《合同法》。《合同法》第44条第一款规定："依法成立的合同，自成立时生效。"据此，合同成立一般有四大构成要件：其一，须合同各方具备相应之民事行为能力；其二，须意思表示真实；其三，合同标的须合法；其四，标的须可能和确定。

上诉人杨睿认为"所售房屋并非商品房，而是一个具有特定身份关系的职工待遇"，显然与事实不符。一、二审法院已查清，该房屋乃"被告单位为解决民警职工住房城市化而团购的商品房"，团购行为及相应的政策性优惠并不能改变该房屋可以自由流通的商品属性，因此讼争之房屋乃合法标的物。

上诉人杨睿坚称"房屋未能规划，更未建成，故合同标的不存在，更不能确定"，因此该房屋买卖合同是无效的。讼争房屋虽未登记领取权属证书，且至案件审理期间尚未建成，但该待建房屋的权属和位置是明确的。所谓"标的确定"，是指合同标的自始确定，或可得而确定。被告杨睿所在单位已与金坛市城市建议开发总公司达成团购协议，且该项规划已获金坛市政府同意和支持，房屋之建成是可预见的将来确定要发生的事。"2005年7月原告葛网冬以被告杨睿名义通过抽签的形式确定了房号"，明确了该房屋的具体位置，即金坛市景阳花园26幢201号房，"26号楼因涉及基督教堂之拆迁而至今处于待建状态"，并不影响房屋将来建成的事实。可见本案买卖合同之标的是明确的。

二、房屋买卖合同是否因违反《城市房地产管理法》而无效？

杨睿在上诉中援引了《城市房地产管理法》第38条第（六）项之规定"未依法登记领取权属证书的房地产不得转让"，并称该项规定属于《合同法》第52条第（五）项之"强制性规定"。《城市房地产管理法》第38条第（六）项规定"未依法登记领取权属证书的房屋不得转让"，而并未涉及合同的法律效力。尤其是2003年6月1日起施行的最高人民法院法释[2003]7号《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称法释[2003]7号)第18条的规定体现了鼓励交易的指导原则：房屋买卖合同签订时，即使该房屋尚未办理所有权登记，合同也有效。本案中杨睿与开发商之间的合同有效，其于可预见的将来可以取得讼争房屋的所有权。那么当其将该房屋出售给本案原告葛网冬时，该房屋依然"未依法登记领取权属证书"，我们是否就应认定该转让行为是被禁止的呢？笔者认为，该情形可以类推使用法释[2003]7号的相关规定。理由在于：随着我国市场经济体制的逐步完善，国家对民商事行为的限制正逐步减弱，《合同法》自颁布实施至今，诸多司法解释及相关配套规范亦愈发明显地确立了"鼓励交易"的原则，我们在司法实践中应充分考量立法指导思想上的重大转变，与时俱进，鼓励诚实信用，维护交易安全，以彰显司法的公平和正义。

文章来源：http://www.jsfy.gov.cn/alpx/msal/2013/09/24152309754.html