案例点评

第一种意见认为，李某和张某签订的房屋买卖合同应为有效。原因如下：一、李某和张某签订合同时都是成年人，都具有完全民事行为能力，二、双方所签协议系双方自愿签订的，不违反自愿原则；三、双方办理了房屋过户手续，已经进行了公示，并且符合法定形式；四、由于银行贷款有房屋抵押作为担保，实际上银行没有受到什么损失，即国有、社会财产没有受损。所以，应当认定合同有效。

第二种意见认为，李某和张某之间签订房屋买卖合同的行为因意思表示不真实，不符合民事法律行为的条件，并且该合同属于“以合法形式掩盖非法目的”情形，因此该合同应为无效，李某应还清贷款，张某应将该房屋重新过户给李某。

笔者同意第二种意见。理由如下：

一、李某和张某之间签订房屋买卖合同的行为属无效的民事行为。双方签订房屋买卖合同的行为是一种民事行为，如果该民事行为符合民事法律行为的条件，那么该民事行为就上升为民事法律行为，受法律保护。《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”意思表示真实包含两个方面的含义：一是指行为人的内心意思与外部的表示行为相一致；二是指当事人是在意志自由的前提下进行的意思表示。本案中，李某和张某虽然是自愿签订的合同，但双方在房屋买卖合同里表示出的房屋过户交易并非双方内心真正希望出现的后果，真实的目的是为了获得银行贷款。李某和张某签订房屋买卖合同行为的内心意思和外部表示行为不一致，双方意思表示不真实。其次，双方行为扰乱了正常的社会金融秩序，违反了《中华人民共和国合同法》第七条“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”的规定。因此，李某和张某虽都具有民事行为能力，但双方签订房屋买卖合同的行为不符合民事法律行为所需具备的其他两个要件，属无效的民事行为，所签合同自然无效。

二、李某和张某之间签订的房屋买卖合同符合“以合法形式掩盖非法目的”情形，应为无效。李某和张某表面上是房屋买卖，是合法的，实质上是为了套取银行贷款，而套取银行贷款的行为扰乱了社会金融秩序，是非法的。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条 “有下列情形之一的，合同无效：……（三）以合法形式掩盖非法目的……”的规定，双方签订的房屋买卖合同无效。

三、李某和张某之间签订的房屋买卖合同无效，双方因该合同取得的财产，应当予以返还。依据《中华人民共和国民法通则》第六十一条“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方”以及《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”的规定，李某应还清贷款，张某应将该房屋重新过户给李某。

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