案例点评

第一种观点认为,本案中的荣福公司关于办公楼的抵押属于无效抵押,因此李某申请法院对该办公楼进行查封和拍卖并不违反法律规定,法院应当支持。

第二种观点认为,本案中荣福公司所有的办公楼不能进行拍卖,因为拍卖之后须办理过户登记,将使办公楼的房产与土地使用权出现分属两方,违反“房随地走,地随房走”的原则,对于李某的申请,法院不应支持。

笔者意见及分析

一、荣福公司双方对抵押合同进行了公证房产抵押是否有效

根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条:“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的,应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”以及《城市房地产抵押管理办法》第三十条:“房地产抵押合同自签订之日起30日内,抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。”因此,正在建造的建筑物抵押要进行抵押登记,没有按照法律规定办理抵押登记,即使做了公证,也是抵押无效。公证只是对抵押合同本身是否属实加以公证,对抵押权是否成立没有实际作用。因此,荣福公司与某银行虽然对抵押合同进行了公证,但抵押行为仍属无效。

二、荣福公司所涉案的办公楼,能否进行单独拍卖并过户

只要是荣福公司的任何财产,除法律规定不能强制执行的,法院都可采取执行措施。但在执行的过程中也须遵循“房随地走、地随房走”的规则,这一规则旨在防止土地和房屋主体发生分离的状况,保障交易安全和公平。根据《中华人民共和国担保法》第三十六条:“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的,该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的,应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的土地使用权同时抵押。”《中华人民共和国物权法》第一百八十二条:“以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。”以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条:“房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”所以,土地使用权和房产所有权在出售、设定其他抵押权利等,其中某一项权利的处分将导致另一项权利随之处分。对此,《物权法》第十条第二款也有明确规定:“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。”李某申请法律单独对荣福公司办公楼进行拍卖,拍卖后必将导致土地使用权归属于荣福公司,办公楼所有权归属于第三方,导致两项权利分离。因此,不宜进行单独拍卖并与土地使用权分别登记给不同主体。

三、房产所有权或土地使用权原本分属不同主体,能否单独成执行

但是笔者认为,并非所有房产所有权或土地使用权都不能单独予以执行。比如原本就分属于不同所有者的房产所有权或土地使用权,可以单独成为强制执行的客体。根据最高人民法院、国土资源部、建设部联合发布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十三条规定:“在变价处理土地使用权、房屋时,土地使用权、房产所有权同时转移;土地使用权与房产所有权归属不一致的,受让人继受原权利人的合法权利。”该通知,所说的便是房产所有权或土地使用权原本归属于不同主体的这种情形。受让人继受原权利人的合法权利就是考虑到房屋和土地分离的状况,也是对房产或土地的主体不一致时执行法院能够处置的依据,这种情形与物权法相关规定并不矛盾。因此,在房产所有权或土地使用权分属于不同主体的情况下,对两项权利单独进行处分无碍于“房随地走、地随房走”的规则,同时也是对房产或者地产交易规则的有益补充。

综上所述:本案中归属于同一主体的土地使用权和房产所有权分开拍卖,将人为将两项权利割裂给不同的主体,不利于保障交易安全和公平,也不符合《担保法》、《物权法》和《城市房地产管理法》的相关规定。因此。笔者认为,对于李某申请单独拍卖荣福公司的办公楼不予支持为宜。

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