案例点评

本案形成两种意见：

第一种意见认为甲与乙签订的农村房屋买卖合同无效，原告的诉讼请求应该得到支持。根据《中华人民共和国土地管理法》第63条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。农民宅基地使用权是村民基于其身份取得的与集体经济组织成员的资格是联系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障功能。农村房屋宅基地可以在本村村民之间互相买卖流转，而本案中甲、乙、丙非同村村民，且均是非农业户口，故本案的买卖合同无效。

第二种意见认为原告主张确认涉案房屋买卖合同无效没有依据，对其诉讼请求依法不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第4条规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。根据《中华人民共和国合同法》第8条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第44条规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中不存在《中华人民共和国合同法》第52条规定的合同无效情形，因此原告的诉讼请求依法不应支持。

笔者同意第二种意见。本案中甲对其位于农村的房产享有占有、使用、收益和处分的权利。其中处分的形式多样，包括买卖、互易、赠与等方式。甲作为完全民事行为能力人，于2012年7月25日将涉案房屋及院落（连同宅基地）以38万元出售给乙，双方当事人在真实意思表示下自愿签订了房屋买卖合同，乙向甲交付了全部购房款并已实际管理和使用上述房产，该房屋转让合同内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定。故笔者认为甲与乙签订的房屋买卖合同合法有效。即使涉案房屋是甲与丙共同共有，根据涉案房屋的交易过程，乙有理由相信甲有权利对外签订合同，乙系善意取得。

文章来源：http://www.jsfy.gov.cn/llyj/gdjc/2014/03/12143048567.html