“一房多卖”行为如何定性？--优质案例--金牌律师网

“一房多卖”行为如何定性？

时间：2014-10-29 来源：金牌律师网

2007年4月26日，被告人崔某某与李某某签订协议，将焦作市花园小区五号楼的9号、10号门面房以65万元的价格出售给李某某，并收取了购房款。

2008年5月29日，崔某某隐瞒已经将五号楼9号、10号门面房出售的事实，又与被害人韩某某签订协议，将五号楼的18至30轴线之间的门面房（包括9号、10号在内）出售给韩某某，收取其现金64万元，并约定于2008年10月30号前将房屋交付使用。案发前，韩某某已就9号、10号门面房的民事纠纷起诉至焦作市山阳区人民法院，焦作市山阳区人民法院已就该案作出（2008）山民初字第84号民事调解书。

　　2009年1月19日，被告人崔某某隐瞒以上两次出售五号楼9号、10号门面房的事实，再次将该门面房出售给殷某某，并收取二人现金90万元，约定于2009年5月30日前将房屋交付使用。案发后，被告人崔某某及其家属已将90万元房款退还被害人殷某某。

案例点评

第一种意见认为，被告人崔德政重复出售房屋的行为属于民事欺诈行为，不构成刑事犯罪；

第二种意见认为，被告人崔德政以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取被害人人民币154万元，数额特别巨大，其行为构成合同诈骗罪；

第三种意见认为被告人崔德政的行为的确构成合同诈骗罪，但由于第二起买卖房屋的纠纷已经法院调解解决，被害人的损失已得到弥补，因此合同诈骗金额应为90万元，而不是154万元。

笔者赞成第三种意见，理由如下：
一、关于本案的定性
被告人崔某某将门面房卖出后，又隐瞒该房已被卖出的真相，与多人签订卖房合同，收取被害人购房款，属于典型的“一房多卖”。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，即可以对行为人追究民事责任。但“一房多卖”又在行为特征上与我国刑法第二百二十四条规定的合同诈骗罪的特征极为相似，即在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物。笔者认为，对于“一房多卖”行为的定性，不能一概认定为合同诈骗或民事欺诈，而应具体情况具体分析，最关键的是看行为人主观上是否具有“非法占有的目的”。如果能够认定行为人具有“非法占有的目的”，应定合同诈骗罪；如果不能认定，即使被告人采取欺骗手段，也应按民事欺诈处理。

但是“非法占有的目的”毕竟是深藏于内心世界的因素，必须要有外部的客观事实来进行分析，才能判断行为人是否具有非法占有的目的。参照1996年最高人民法院《关于审理诈骗案件具体应用法律的若干问题的解释》，并结合近年来司法实践经验，在办理案件时要综合以下几个方面把握，才可以推定行为人是否具有非法占有的目的：行为人在签订合同时是否有实际履行能力；行为人是否采用了虚构事实、隐瞒真相的欺诈手段；行为人在签订合同后是否如约履行合同或为履行合同积极努力；行为人对于对方给付的财物如何处置；行为人未能履行合同义务的原因；行为人在违约后的表现等。如果行为人根本没有履行合同的能力或者故意夸大自己履行合同的能力，骗取对方当事人的信任与自己签订合同，合同签订后又不积极努力设法创造履约条件履行合同以避免对方经济损失的，对这种情况就应推定行为人具有非法占有的目的。

具体到本案中，被告人崔某某在与殷某某签订房屋买卖合同时，就已经明知自己将某小区临街五号楼9号、10号门面房两次重复售给他人，根本没有履行合同能力，仍然隐瞒事实，第三次将该房出售给殷某某，且所得房款用于其他项目周转，没有按协议将房屋如期交付买受人使用，其非法占有的目的十分清楚。被告人崔某某以非法占有为目的，利用合同的形式骗取被害人钱财，数额特别巨大，应认定为合同诈骗罪。

二、关于本案的涉案金额

被告人崔某某在第一次将房屋卖出后，又两次与被害人韩某某、殷某某签订房屋买卖合同，分别骗取被害人人民币64万元、90万元，那么如何计算犯罪数额？笔者认为，对于此类连环合同诈骗案，可参考“连环挪用公款罪”中数额的认定。根据最高人民法院《关于审理挪用公款案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：“多次挪用公款不还，挪用公款数额累计计算；多次挪用公款，并以后次挪用的公款归还前次挪用的公款，挪用公款数额以案发时未还的实际数额认定。”因此在处理此类案件中，应当以被害人最后的实际损失数额来认定其犯罪的数额，诈骗总数额可以作为量刑情节予以适当考虑。

本案中，崔某某明知将房屋卖出后，又先后两次与被害人韩某某、殷某某签订买卖房屋合同，并收取两人购房款154万元，但是其与被害人韩某某的房屋买卖纠纷，在案发前已经通过法院途径解决，并由法院作出了具有法律效力的民事调解书，其经济损失已经得到弥补。因此，在本案诈骗金额的计算中，应当将此次的诈骗金额即64万元予以扣除，认定为90万元，并以此为基础追究被告人的刑事责任，体现刑法罪责刑相适应原则。

文章来源：http://hnfy.chinacourt.org