集体土地上房屋买卖纠纷中拆迁补偿利益分配的主要问题及解决思路--律师博文--金牌律师网

集体土地上房屋买卖纠纷中拆迁补偿利益分配的主要问题及解决思路

时间： 2014-06-25来源：网络

合同无效的集体土地上房屋（此处仅指合法建造的房屋）买卖并交付后，房屋往往因城市规划而被拆迁，为此涉及到买卖双方对拆迁补偿利益的分配。对各种拆迁补偿利益如何妥善分配，是摆在司法机关面前的难题。

（一）关于房屋补偿利益和土地补偿利益的分配

　　在农村房屋拆迁安置过程中，有以下几种补偿模式：一是仅对房屋进行补偿；二是对房屋和土地分别补偿；三是不区分房屋和土地，确定一定的方案进行补偿。对上述第一、三种情况，因没有且无法区分对特定对象的补偿，故买卖双方损失标准的确定首先是参照房屋征收部门规定的各项补偿标准确定。无论出售方选择调产安置或者货币补偿，征收部门对涉及的房屋重置价、住宅基本造价和商品住宅平均价格等均有详细规定，法院只需在区分损失范围基础上，按照征收标准及前述的损害赔偿模式原则进行判决。
　　对上述第二种情况，我们认为，由于拆迁补偿是针对于占用土地、拆除建筑物的补偿，因此建议分为两部分来处理，对于与土地价值相关的补偿，这与原农村集体土地使用权人的身份相关联，也是用于补偿原出卖人出让土地使用权的损失，因此建议该部分补偿费用应由农村集体土地使用权人即出卖人享有。农村房屋被征收后，一般有两种补偿方式，一是调产安置，二是货币补偿。在货币补偿形态，出卖人在取得安置补偿款后，应将其中的大部分直接赔偿给买受人。在调产安置形态，可以按安置房市场价格由双方合理分配，并确定安置房归一方所有，取得安置房的一方按前述的损害赔偿模式原则由法院确定分配比例向另一方找付差价。

（二）关于本集体经济组织成员特定补偿利益的分配
　　　　在农村房屋拆迁安置尤其是城中村改造过程中，集体经济组织往往与房地产开发企业联合开发本集体经济组织旧址上的房地产项目，并按比例分配利润，而组织拆迁、进行补偿往往由集体经济组织进行。集体经济组织通常会以福利待遇的方式给本集体经济组织成员一定的货币补贴和安置面积、价格优惠。对这部分拆迁利益买受人是否享有，我们认为，在征收拆迁时，农村房屋补偿安置利益是与集体经济组织成员身份联系在一起的，带有身份性质的安置利益，一般应确认给出卖人。　

（三）关于部分特定补偿款项的分配

　　为顺利提前实施拆迁，拆迁人通常会对提前进行搬迁的被拆迁人给予一定的奖励，并对其在拆迁安置期间的损失给予补偿，具体包括临时过渡补贴损失、搬家补贴损失、搬迁误工费、提前搬迁奖等。我们认为，这部分费用的产生是与房屋使用人的使用行为密切相关的，是对拆迁前房屋实际居住人的补偿，与房屋及宅基地的权属关系不大，故应当归拆迁前房屋的实际居住人通常为买受人所有。

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