（一）法院裁判引起不动产物权变动公示的现状

1、关于公示方式的实体规定

根据《物权法》第31条规定，依照法院裁判取得不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。由此可见，我国法院裁判引起不动产物权变动仍然需要公示，公示方式为登记，只是登记仅是对抗要件而非物权变动的生效要件。

2、关于公示的程序性规定（以房屋登记为例）

    方式一：权利人申请强制执行，法院发出协助执行通知书。《房屋登记办法》第35条规定：“因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书取得房屋所有权，人民法院协助执行通知书要求房屋登记机构予以登记的，房屋登记机构应当予以办理。”可见，当法院裁判引起不动产物权变动，导致不动产登记簿上的权利记载错误时，权利人可以凭借生效判决向人民法院申请强制执行，法院审查后裁定执行，同时向不动产登记机构发出协助执行通知书，不动产登记机构收到通知书后立即予以办理。这也是最为普遍的一种公示（登记）程序。

    方式二：权利人申请更正登记。《房屋登记办法》第80条规定：“人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确定的房屋权利归属或者权利内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的，房屋登记机构应当按照当事人的申请或者有关法律文书，办理相应的登记。”权利人申请更正登记时，要取得不动产登记簿上记载的权利人的书面同意更正显然有些强人所难，因此，法律规定了“具有证明登记确有错误的证据”也能申请更正登记，而这“证据”，就是指确定房屋权利归属的生效的法院裁判文书。实践中，权利人往往为了逃避房税或者贪图一时方便，拖延更正登记的时间，使得名义权利人有了可乘之机。

    方式三：权利人提起行政诉讼。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第1条的规定：“公民、法人或者其他组织对房屋登记机构的房屋登记行为以及与查询、复制登记资料等事项相关的行政行为或者相应的不作为不服，提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。”法院裁判引起不动产物权变动的一个法律后果是出现了不动产登记簿上的权利记载人与实际权利人不一致（登记错误）的情形。根据行政诉讼法律法规，真正权利人可以提起行政诉讼。

    方式四：登记机构依职权注销。《房屋登记办法》第41条规定：“经登记的房屋所有权消灭后，原权利人未申请注销登记的，房屋登记机构可以依据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效征收决定办理注销登记，将注销事项记载于房屋登记簿，原房屋所有权证收回或者公告作废。”

（二）我国法院裁判引起不动产物权变动公示的缺陷

1、立法滞后，模糊

　　关于“法院裁判引起不动产物权变动之公示”的规定，我国仅在《物权法》中作了原则性的规定———登记处分主义，并没有专门针对此种情形下的不动产物权变动的公示作进一步规定，也没有针对法院和不动产登记机构之间的信息共享和协助登记机制出台相应的司法解释，对更正登记的期限、责任分配进行明确规定，因此未能满足当前不动产交易安全的需要。

2、程序设计不完善，对权利人缺乏正确引导

　　在上文中提到，关于法院裁判引起不动产变动的公示，现实中大致采取的几种做法包括申请强制执行、申请更正登记、提起行政诉讼等途径。从操作简便的角度看，申请强制执行不外乎是最佳选择，但是申请强制执行需要交纳执行费，这就增加了权利人的负担，同时法院的执行效率也是需要考虑的一个重要因素。从经济省钱角度看，申请更正登记是首选，权利人只需拿着法院的生效裁判文书到不动产登记机构申请变更登记，就可“名副其实”地享有物权、处分物权。但是，在实务操作中，权利人往往愿意选择既耗时又耗钱的“行政诉讼”，企图通过撤销之前的物权登记，从而防止物权被第三人善意取得。然而，行政诉讼与前两种途径相比，诉讼程序繁琐、复杂，一个纠纷通常导致多轮诉讼程序，通常表现为行政诉讼中止，先行审理民事部分，因此往往无法及时解决纠纷，反而造成审判资源的极大浪费，严重影响审判效率。由此可见，我国法院裁判引起不动产变动的公示程序没有完善的设计，没有从源头上防止出现不动产登记簿上权利人登记错误，进而避免不动产被善意取得，保护物权人的权利，在立法上仍有待完善。

3、被动公示，为名义物权人的无权处分留下空间

　　除了不动产登记机构依职权注销登记的情形外，在其他情况下，法院裁判引起不动产物权变动导致事实物权与法律物权的分离，即不动产登记簿上出现登记错误时，不动产登记机构的登记员均不得积极主动的进行公示，也就是说，不动产登记机构在公示的过程中始终扮演的是一个被动的角色。只有当真正权利人提出申请变更登记时，不动产登记机构才可以办理公示。被动公示在客观造成了事实物权和法律物权分离，不可避免的出现了物权变动与公示之间的“时间差”，为名义物权人的无权处分留下了可乘之机。

文章来源：http://www.fy.lg.gov.cn/LGFYPractice/NewsDetail.aspx