根据我国《合同法》规定，出租人出卖租赁房屋的，承租人享有优先购买权。但是，拍卖是否属于出卖的一种，承租人是否可以以优先购买权为名义要求出租人与他人签订的买卖房屋合同无效，特别是在2009年的相关司法解释出台前，关于承租人的优先购买权与买卖合同效力认定是存在争议的。至今，这些问题仍有探讨的意义。在此，我根据发生在2009年之前的一个租赁房屋买卖案件，说明优先权的保护与限制。

    这一案件最初发生在福建，由于再审时福建省高级法院难以定夺并请示最高人民法院，之后最高法院给予答复，才得以最终解决。

   首先，简单回顾这一案件。

   申诉人（一审原告、二审上诉人）：福清名流公司。

   被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：武强。

   被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：武雄。

   被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：福清国资中心。

福清名流公司与福清木材公司于2005年8月签订一份租赁协议。约定木材公司将其所有的综合楼1号店面出租给名流公司，租期三年，即2005年8月20日至2008年9月19日止。

2005年12月14日，福清财政局根据福清政府的会议纪要精神，对木材公司改制，并将木材公司的门面房（包括1号店面）无偿划拨给福清国资中心，国资中心委托福建力普公司对木材公司门面房拍卖。力普公司随后发出了拍卖公告。翁强、翁雄以及案外人周某等委托陈明生举牌进行整体拍卖。翁强、翁雄有意购买1号店面。最终陈明生拍得整体门面房。随后，翁强、翁雄购得1号店面，并付清价款。

2006年1月23日，翁强、翁雄与国资中心签订了《房产转让合同书》。国资中心于2006年2月13日向木材公司发出通知书，要求木材公司通知承租户1号店已转让给翁强、翁雄。之后，翁强、翁雄取得1号店所有权证。

2006年11月，21日，名流公司以翁强、翁雄、国资中心为被告，以三被告侵犯其优先购买权为由向福清市法院提起诉讼。要求确认三被告签订的《房产转让合同书》无效。

   一审认为，国资中心有权对木材公司的门面拍卖，国资中心应当在出卖租赁房屋之前通知名流公司，发布公告是通知的一种方式，国资中心已尽到通知义务。根据《合同法》规定出租人出租房屋，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，国资中心以及提前三天通知承租人，应当认定该通知期限合理。承租人可以通过竞买行使优先购买权，却在他人竞买成交后主张优先购买权，对于其主张转让合同无效，不予支持，故驳回名流公司的诉讼请求。

   名流公司不服一审，向福州市中院提出上诉。二审法院认为，国资中心已尽到了通知义务。名流公司作为承租人，享有优先购买权，但在拍卖过程中没有主张，应该视为对优先购买权的放弃。综上，判决驳回上诉，维持原判。

   抗诉机关认为，本案二审判决适用法律存在错误。理由是：拍卖公告不能视为尽到了通知义务。

   福建高级法院审判委员会讨论后倾向维持原判。理由是：第一，出租人通过拍卖机构向社会发布拍卖公告，不能视为已通知了承租人。第二，优先权是承租的一项权利，但是受到限制。第三，第三人已经善意取得该房产的，不宜宣告买卖无效。由于具体法律应用难以定夺，福建省高级法院请示最高法院：1、在拍卖情况下是否适用、如何适用同等条件下优先购买权？2、本案中是否考虑第三人利益？

   最高法院答复意见认为，拍卖属于出卖方式之一，出租人拍卖出租房屋情形下，承租人依法享有同等条件下优先购买的权利。出租人委托拍卖人拍卖房屋时，应当以书面或其他能够确认收悉的适当方式通知承租人。出租人未通知承租人，或其通知方式不足以使相关信息为承租人所获悉的，构成对承租人优先购买权的侵犯，应承担相应的民事责任。但承租人据此请求确认出租人与善意第三人签订的买卖合同无效的，人民法院不予支持。

   北京两高再审律师团队分析认为：对承租人优先权的保护与限定、出租人与第三人房屋买卖合同效力的认定是司法实践中的难点。

   第一，承租人优先购买权权的法律性质。国内学界对承租人的优先权是有争议的，主要有物权说、请求权说、债权说等不同学说。目前看，我国法律与政策倾向于认定优先购买权具有债权性质，而非物权性质。因此，承租人的优先购买权是相对权，不具有对抗善意第三人的效力。

   第二，承租人优先购买权的行使。理论界对拍卖中承租人是否享有优先购买权存在争议。如今，一般认为，拍卖是买卖的一种特殊行使，因此在拍卖程序中也存在优先购买权。最高人民法院的答复意见亦持此观点。

   第三，出租人与第三人的房屋买卖合同的效力。出租人未履行通知义务，其与第三人签订的买卖合同是否有效，也存在多种观点：无效论、效力待定论、可撤销论和有效伦。现在认为，既然优先购买权属于相对权的债权性质，而非绝对权的物权性质，不能对抗善意第三人。那么，承租人无权主张房屋买卖合同无效。但是，承租人可以主张优先购买权。并且，在优先购买权受到侵害的情形下，比如出租人不履行通知义务或二卖，那么承租人可以向承租人主张损害赔偿。

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