一、问题的提出

    有这么一则案例[1]：申某从彭某手中转租一间门面，约定一次性给付转让费102500元，其中包含了已交租金22350元、水电押金1000元和门面的装修费用24400元，合同签订后申某就全额给付了彭某102500元。申某后来得知彭某与出租方的剩余租期不足8个月。申某认为转让金过高，以显失公平为由要求彭某降低转让费用。彭某则认为转租协议是双方真实意思表示，合法有效，表示拒绝。于是，申某将彭某诉至法院，请求降低转让金。法院审理后认为，原告申某向被告彭某支付的102500元转让费除去租金、水电押金和装修费用，余款54750应认定为支付的门面空转费用。原告对仅7个多月门面经营权支付102500元转让费，其可得收益与支付的对价明显不对等。基于公平原则，法院依法将原告支付被告102500元转让费的条款变更为支付87500元。

    在这个案例中，原告与被告之间虽有一门面转租协议，但事实上发生的不止是门面转租，而是门面经营权的转让；原告不仅支付了转租租金、水电押金和装修费用，还额外支付了占到转让款一半以上（54750/102500）的门面房空转费用。这就是在个体经济中大量存在的“门面房空转”现象。本案中，法院以门面房空转费过高，依公平原则而不是民事法律的具体条款进行了调整。那么门面房空转究竟是什么样的一种交易？空转费的收取究竟合不合理？由此产生的纠纷该如何进行处理？本文对这一系列的问题进行了探讨，以期对该类纠纷的解决提供一个可供参考的思路。

    二、何为门面房空转？

    根据《现代汉语词典》，门面是指商店房屋沿街的部分。[2]因此所谓门面房，为一俗称，意即为临街的、用做商品或服务经营的房屋，也可以叫做商铺。门面房的取得除了我国现行法所提供的买受与租赁这两种方式可供选择之外，我国市场中在门面房租赁的基础上又自发形成了一种新型的交易方式，即门面房的空转交易，尤其是在服装零售行业，非常盛行。所谓空转，最初的含义即空房转让，但其已经突破了最初的含义，专门指代一种特殊的交易形式。由于门面房的空转交易完全是一种市场自发的随意性颇大的新生事物，尚未形成一种成熟的交易惯例，在具体的交易当中非常混乱。笔者经过调查了解，其主要包括承租期内的空转和承租期满时的空转。

    1.承租期内的空转。转让人在其承租期间内，将店铺转让给受让人。关于门面房的使用，经房东同意，可以是转让人转租给受让人，也可以是受让人作为合同受让方，直接继受原房屋租赁合同的权利义务。转让人不仅要向受让人收取其已经支付的房租、预交的水电费、押金等费用，还要另外收取一笔数额不小的空转费。店面转让时，可以带货转让，也可以不带货转让，如果带货转让，受让人当然还要向转让人支付货物的对价。在有些地方的商铺转让中，只将不带货转让叫做空转。

    2.承租期满时的空转。承租期满，转让人将店铺转让于受让人。

    虽然转让人与房东的租赁关系终止，受让人和房东签订的是新的租赁合同，但其仍然要向转让人交纳其他费用之外的空转费。有的转让人在承租期满后，虽无心继续经营，一时又找不到受让人，但为了收取空转费，仍不惜与房东继续签订较长期限的租赁合同，甚至交着房租将门面房闲置，等待着合适的受让人，收取远远高于房租的空转费。虽然门面房空转可能发生在承租期内，也可能发生在承租期满时，但以承租期内的空转更为多见。尽管其现实操作很不规范，但通过对比，笔者发现其基本上都包含以下四个要点：第一，空转须经过房东的同意或默许；第二，空转与门面房的租赁结为一体，不发生门面房产权的变动；第三，空转是房屋使用人之间的交易，受让人必须向转让人额外交纳空转费，才能取得门面房的经营使用权；第四，空转往往与店铺经营权的转让结合在一起，在形式上难以区分，但实质上受让人在支付各种对价后，均须额外向转让人支付一笔数额不等的空转费，否则就无法称其为空转。此点非常关键。因此，笔者认为，所谓门面房空转可以被界定为经出租人同意或默许，受让人以向转让人支付空转费为代价而获得门面房使用权的交易行为。

    三、空转费收取之合理性辨析

    门面房空转交易之所以叫空转，就是因为有空转费的缴纳。而空转费的收取完全是市场行为，且其产生具有自发性。那么，空转费的收取是否合理呢？

    （一）关于空转费收取理由的各种说法

    1.空转费是装修费的补偿。在门面转让人提出收取空转费时，有许多转让人提出的理由是，空转费是转让人门店装修费用之补偿。转让人对门面进行了装修，现在将门面转让给了受让人，受让人应当对该装修费用进行补偿。

    这个理由听起来有一定的合理性。但是，装修费用是一种经营的成本，是应当在经营过程中被逐步收回的，而且很多经营者也是这样做的，怎么能在门面转让时全部由受让人补偿呢？这种理由造成的现实后果是装修费用的不断累积，以此下去，空转费不断膨胀，导致后手难以负担。另外，现实操作中空转费的收取并非均为装修费用的补偿。空转费的数额已经远远大于了门面装修费用，甚至有的门店根本就没有进行什么装修，却也要收取空转费几万到十几万元，已经占到了受让人前期投入的绝大比例，成为了受让人沉重的负担。更不用说有许多空转费是在装修费用补偿之外另行收取的。这就远远地超出了“装修补偿费”这一说法赋予其的合理性。

    2.空转费是经营前期成本的补偿。也有人认为，经营者新开一家店铺，前期是要付出一定成本的，比如市场调研费、注册费、装修费、办公用品费、宣传费等。现在将门店转让给受让人，受让人应当对转让人所支出的这些前期成本进行补偿。

    这种观点与第1种观点一脉相承，确有一定的合理性。但是同样地，前期付出的成本，在转让人开张后，也是分摊入每年经营成本中的，有些在转让前已经得到了回收，又怎么能让受让人再进行补偿呢？

    3.空转费是店铺无形资产的对价。还有人认为，一个正在经营的店铺，因为其经营会产生一些无形的收益，比如市场份额、社会公众的认同感、商业性标示（商标和字号）的显著性、客户名单等。因此，对于一个也希望从事这一行业的人来说，接受一家成熟的店面，远比另起炉灶要简单很多。所以，要求受让人支付一定的空转费，是合情合理的。

    这种观点有一定的合理性，但也有欠周到之处。合理之处在于，店铺的长期经营确实会产生一些无形的收益，比如市场份额、一定的知名度，尤其是一定的客户群，这些都是店家重要的无形的资产，事关经营的成败。因此门店的受让人如果是将转让人的营业完全接手，这些无形资产对受让人是非常有益的，支付与其价值相当的金钱也是完全合理的。但是，实际生活中，有些受让人是在转让人承租期满，转让人对店铺进行清盘后才接手的，其所从事的也是风马牛不相及的其他经营事业，却仍然要向转让人支付高额的空转费。而且，有的店铺是由于转让人经营不善，难以为继才转让的，也仍然要收取高额的空转费。因此，这种理由也有一定的局限性，只可以用来解释部分空转交易。

    4.空转费来自转让人租赁合同剩余租期内商铺产生的利润。还有人认为，空转费来自转让人租赁合同剩余租期内商铺产生的利润，商铺产出的利润越高，空转费就越高。转让行为将使得转让人失去该部分利润，但租赁权的存在又使转让人有权要求受让人让渡一部分利润，并且受让人交出部分利润后如果不亏损，也愿意交纳该部分费用。[3]且不说很多门面房的空转并不是发生在转让人的合同租期内，而是在转让人租赁期满，租赁合同终止后，这是无法用剩余租期内的利润来进行解释的。即便是在租期内，如果空转费来源于剩余租期内商铺的利润，则合同剩余期限越长，总利润越多，转让费应该越高。但统计数据表明，空转费与合同剩余时间之间并不显著相关。[4]实践中，在其它条件差异不大的情况下，即将到期的商铺转让与长时间后到期的商铺转让，其空转费的收取几无差别。

    （二）笔者管见

    据笔者所了解的信息，房屋空转比较盛行于服装零售行业。其最初产生于同行业内部，即门店的受让人对转让人的营业完全接手，这时候受让人接受了转让人装修的店面，承受了转让人的市场份额、一定的知名度、一定的客户群等无形资产，因此向转让人交纳了空转费。在转让人向受让人要求空转费的时候，房东对此不甚了解，也没有在意，采取了不闻不问的态度。然后，受让人再转让店面时，也要在其支付的空转费的基础上加价收取空转费，由此空转费不断累积并延续了下来。后来其他行业也纷纷效仿，甚至有的地方跨行业转让也要收取。所以，从它产生的渊源来看，源于对在先经营者装修费和无形资产尤其是客户群收益损失的补偿，是合情合理的。并且空转费的出现，使得上述损失得到补偿，在先的经营人就不用担心自己会为他人做嫁衣，不会在转让前对其经营事业进行毁灭性经营，有利于经营的稳定性和连续性，从而繁荣经济。只是因为空转交易是一新生事物，并无相关规定和权威认定，所以在后来的具体操作中被滥用了。

    另外，笔者认为，人们在选择门面房的时候，非常在意该商铺是否“旺铺”。所谓旺铺一般都是地理位置好，人流量比较大，已经形成或者很容易形成固定客户群的门面房。但是，大到一座城，小到一条街，符合上述条件的门面房的数量是有限的。因此，旺铺也是一种不可多得的稀缺资源。另外，但凡租赁门面房，承租人与房东往往有租期届满，承租人在同等条件下有优先承租权的约定，而且很多地方的有关房屋租赁的地方性法规也有类似的规定[5]，且为司法所认可。[6]其对稳定商事租赁关系，以求经营之连续、稳定具有重要意义。因此，只要承租人愿意续租，他人恐难再取得该门面房的使用权。所以，在一定程度上讲，门面房空转中，也带有这种旺铺租赁机会让与的味道。单就旺铺的紧俏而言，这种旺铺的租赁机会在某种程度上也构成一种财富，因为旺铺是一种僧多粥少的稀缺资源，尤其是黄金地段的铺位，它的租赁权的取得意味着商机和潜在利润的获取。作为转让方而言，旺铺的转让也就意味着商机和赚取利润的机会的让与。而正是看到了所谓旺铺可能带来的营利机会，以及旺铺的紧俏性，受让方才会哪怕支付高额的空转费也愿意接手。同时，笔者注意到，空转费也会因门面房所处地段的繁华程度、商铺的供求状况而呈现出数额不一。因此，作为市场中个体经济发展的一种自发的产物，它的出现是符合市场规律的，是解决资源的稀缺性与需求高挺之间矛盾的一种手段，它促进了商铺的流转，起到优化资源配置的作用。正是因为市场的发达，才使得单是“旺铺”的租赁权也成为一种能够带来可观收益的财富。因此，从这个层面上讲，空转费相当于租赁权的对价，其产生与收取是具有相当的合理性的，而且这还应当成为主要的理由。

    但是，凡事皆有度，否则就会走向其反面。空转费的滥收，会造成当事人之间利益的严重不平衡，带来各种各样的纠纷。而且，过度高扬的空转费，会使大量有经营才能并且希望进行创业的人望而却步，这反而会抑制商铺的快速流转，限制商业的发展。目前空转交易在一些地区或领域处于失控状态，空转费居高不下，造成了当事人之间利益的严重不平衡，严重偏离了其合理性，对商铺的快速流转造成了负面影响，从而限制了商业的繁荣。比如，在北京、广州等商业比较发达的地区，通过在商品市场建立之初以低租金抢租多个铺位，签定长期租赁合同，待市场成熟时再以超高租金或转手费将商铺转租而赚取暴利的“商铺黄牛”现象非常活跃。[7]在一些城市，也出现了利用城市繁华地段的商铺、住宅倒租、转租牟利的职业炒家。[8]这些现象严重干扰了正常的商铺租赁和转让市场秩序，应当予以严厉打击。

    四、门面房空转之性质

    （一）门面房空转与门面房转租

    对于门面房空转的性质，有人认为就是一转租行为。所谓转租，是指承租人不退出租赁关系，而将租赁物出租给次承租人使用收益。[9]经过对比，笔者发现，空转与转租是有一定区别的。第一，根据《合同法》第224条的规定，承租人转租租赁物的，必须经出租人同意；且承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。在转租发生后，承租人与次承租人之间订有转租合同，但不影响出租人与承租人之间的合同，承租人仍然要向出租人负责；出租人与次承租人之间并没有合同关系。但是门面房空转中，单就门面房的使用而言，转让人与房东还有受让人之间的合同关系比较混乱。在有的空转交易中，如转租，一般房东与转让人之间的租赁合同不变，而由转让人与受让人订立转租合同；有的则转让人与房东之间的租赁合同终止，房东与受让人签订新的租赁合同；还有的则是经房东同意，转让人将合同的权利义务概括转让给受让人，从而使受让人成为原租赁合同的一方权利义务主体，转让人则退出合同关系。第二，转租必须发生在承租人的租期内，并且通常承租人的剩余租期较长。而在门面房空转当中，则没有这个限制；即使转让人的门面房租期届满，还是可以空转的。第三，在转租的情况下，通常只会涉及到次承租人向承租人交纳租金的问题，通常等于或高于承租人剩余租期的租金。而空转行为中，除了租金以外，还有一笔数额不小的空转费，之所以叫“空转”，关键在于空转费的收取，而不在于租金的收取。因此，门面房空转与转租存在着较大的差异。

    （二）门面房空转与租赁合同的概括转让所谓租赁合同的概括转让是指承租人经出租人同意，将自己在租凭合同中的权利与义务一并转让给受让人。在商法中规定有商事租赁的国家，这种概括转让的交易经常发生。比如，根据法国商法，即便出租人与承租人之间订立的租赁合同明确禁止承租人将自己的租赁权转让给第三人，承租人也有权将自己的租赁权转让给第三人，由第三人取得承租人的地位，对出租人承担原租赁合同所规定的义务和责任，承租人退出原租赁合同。[10]门面房空转与租赁合同的概括转让有相同之处：首先，门面房空转中，单就门面房的使用而言，转让人与房东还有受让人之间可能发生租赁合同的概括转让。其次，租赁合同的概括转让中，受让人要向转让人支付转让费；而门面房空转中，受让人也须向转让人支付空转费。但是，两者也存在差异：第一，门面房空转中，单就门面房的使用而言，可能发生租赁合同的概括转让，但不限于此，形式更为多样。第二，租赁合同的概括转让也必须发生在承租期内，并且通常承租人的剩余租期较长；而门面房空转则如前所述，不受此限制。

    （三）门面房空转与我国固有法上的铺底转让在研究的过程中，笔者发现，在我国固有法上因个体商业的发达而自发并盛行着一种“铺底”转让的交易形式。门面房空转与铺底转让有很多的相似性。笔者曾大胆猜测：这是不是意味着，在我国50年代已经逐渐消失的所谓铺底交易，因为转轨时期个体经济的兴盛而又萌生了呢？

    据查，明清以迄民国时期[11]，我国水陆通商地方繁盛街市的店铺，多有铺底习惯，如河北的北平、广东的广州、江西的南昌均有此种习惯[12]，但在北平最为普遍。[13]铺底分为一般铺底和建筑铺底。[14]当时北京商业发展迅猛，但商业繁盛的地区是局限于一定范围内的，所以，凡是想开张的商号，很不容易找到适当的铺面。有的租房经营的商号，因故歇业不干时，把字号、家具、货底、设备和房屋的租赁权一起转卖给他人继续经营。[15]铺东营业，经年累月所建立之顾客群，必定带来依附于铺房的增值，而使其营业的继受者得益。受让商铺营业的新承租人常常要向前承租人交纳商铺营业用动产价格以外的“铺位之顶费”；受让人再次向下手转让商铺营业时亦然。[16]由此，“辗转授受，相继频仍，房主以租金次有所增，向不过问，致使倒字连篇，而铺底于焉成就”[17]，此为一般铺底。在一般铺底的转卖过程中，铺东一般对铺房都有投资，特别是对铺房的修缮、添建或火灾后重建，又形成了建筑铺底。[18]铺底之标的，“以无期租赁房屋之权利为要素，以供营业用之器具为常素，以货物为偶素，约言之，即以无期租赁房屋之权利为铺底之本质也”[19]，所谓无期租赁房屋之权利即“铺底权”.铺底权起源于铺底习惯，是一习惯法上之权利，后在民国时期为相关的判例、法规所“权化”，[20]有铺底权的铺房租金较低，房东不可无故增租，商家不仅可永久租赁，而且可转租，自由性较强，有利于商家作长远计议。[21]因此在其出现之初，通过限制房主的所有权，对于稳定商家经营、促进商业的持续繁荣有着积极的作用，造就了大批的老字号。但是，在铺底权的发展过程中，利益的天平过分地倾向了铺东，造成了房主与铺东之间利益的严重失衡。房主涨租十分困难，甚至毫无可能。几经货币贬值，房主收入无几，甚至为零，又不能收房。而铺东只出很少的租金，占用大量的房屋，并另将铺房以正常租金转租出去，而向房东只交当年的固定租金，收获高利。铺底权原先积极的一面开始走向反面，房主的产权日益萎缩，铺东反客为主，获利颇丰，导致房主与铺东之间纠纷不断。或许正是因铺底权在房主与铺东利益平衡上的严重失衡，导致该权利在民国民法法典编纂过程中一度被创设[22]，但最终惨遭舍弃，建国后慢慢消亡。

    相较门面房空转而言，从起源上来讲，铺底转让与门面房空转具有一定的相似性。两者皆在商业的空前发展，旺铺难求的背景下产生。房屋空转中的所谓空转费与铺底转让中的所谓顶费，皆为新承租人要向前承租人交纳商铺营业用动产价格以外的一笔费用。顶费收取的合理性最初在于铺东之营业，经年累月所建立的顾客群带来铺房的增值，这将使其营业的继受者得益。而空转费收取的合理性也有类似的原由。笔者甚至觉得，门面房空转费最初的起源在一定程度上就是在自觉不自觉中受到了我国商业传统习惯中铺底顶费的启发而产生的。但是空转费收取的范围更广泛，目前的状况是，只要承租一有上家承租人的门面房，无论该门面房处于什么样的一个状态，接手人是不是从事同一项经营，上家承租人均可收取。另外，铺底转让中，铺东之所以能够转让铺底，是因为其有永久租赁权这一铺底权存在，房主的所有权是受到了极其严格的限制的，铺底权本身为一项“物权”，虽然在目前的门面房租赁中，双方当事人均会在合同中约定承租人在同等条件下的优先承租权，但是该优先承租权并不能限制房东提高租金，并且承租人只是获得了租期到期后，同等条件下优先于他人的承租权，仍然为一有期限的租赁使用权，为一债权。门面房空转中，门面房空转给下家承租人，必须得到房东的同意，而且下家承租人能否获得优先承租地位，也完全取决于房东的意思。而铺底权是铺东享有的永久性权利，并且可以不经房东的同意而依铺东自己的意思自由转让。所以，在门面房空转中，房东的地位仍然是很强势的，他能够决定承租人的空转能否顺利进行，承租人并未取得完全独立于房东的交易自由。整个空转交易，房东是可控的。所以，门面房的空转虽然在起源上与我国固有法上的铺底转让有着某种笔者臆断的“渊源”，且形式上具有一定的相似性。但两者在性质上完全不同，在适用范围、当事人间法律关系上均存在着重大区别。因此，如果非要说门面房空转的出现是我国固有法上铺底转让的萌生的话，那也是从一出生就发生了严重的基因突变。

    （四）门面房空转与营业转让

    也有人认为，所谓门面房空转，其实就是营业转让。所谓营业转让，是营业转让人转让以营利为目的而存在的具有机能性和独立性的财产整体和经营地位。[23]在德、日、法诸国的商法典中，均有关于营业转让的立法，为营业转让提供了最为全面的规范配置。营业转让适用于所有的商人转让其营业，商个人和商组织均可以适用，甚至上市公司中也可以发生营业转让。在营业转让中，被转让的营业财产可以是全部的营业财产，也可以是一部分营业财产；但无论是全部亦或一部分营业财产，都必须是能实现营利的、具有机能性的、能够独立存在的财产。不仅包括各种有形财产，同时也包括其用益物权、担保物权、股权、债权、专利权、商标权、著作权和商号权等财产权利，以及具有经济价值的经营资源或事实关系如商誉、顾客关系、销售渠道、特殊的区位（地理位置）、创业年代等无形资产[24]，甚至包括其负债。受让人向出让人支付的转让费属于营业的对价。营业转让发生后，营业受让人取代营业转让人成为新的营业主。营业转让有一套关于出让人与受让人权利义务的配套规定，以及转让所涉第三人利益保护的相关规定，比如出让人的竞业禁止义务、出让人与受让人对出让人债权人负连带清偿义务以及劳工保护等非常明确的法律规定。相较门面房空转，其至少在以下几个方面与营业转让是不同的。第一，门面房空转基本发生在个体经营领域，范围非常有限。第二，在空转的内容上，不排除有一些门面房空转属于对于转让人经营事业的全盘接受，但其仅涉及到商铺的转让，转让的内容远远不及营业转让的客体范围那么广泛和复杂。与此相对应的，很多空转实际上仅涉及到门面房的使用本身，与转让人的营业毫不相干。第三，门面房空转中，受让人往往要在各种费用之外，或明或暗地额外交纳所谓的空转费；而营业转让中不涉及空转费，仅须支付营业的对价。最后，在法律后果上，房屋空转因为只发生在个体经济领域，个体经营者本人对其债务承担无限责任，因此很少涉及权利义务的承接问题[25]，更不用说那些完全属于重新开业的受让人了。在门面房空转合同中，转让人与受让人也没有竞业禁止的约定。所以，只能说其中的一些空转交易与营业转让的基本原理是相通的。但所谓门面房空转仅是我国个体商业繁荣所自发产生的一种适用范围有限的现象，根本不可能与营业转让同日而语。

    （五）笔者管见：应当结束门面房空转混乱的现状，将其纳入营业转让之中

    笔者认为，门面房空转作为一种新生事物，是一类交易行为的统称，具有自发性、无序性、任意性、多样性和开放性。经过上文分析，其并不能简单地认定为转租或者租赁合同的概括转让，与传统民商法上的营业转让也有差异，而故纸堆里的铺底转让又曾被历史证伪。但是，门面房空转混乱的现状应当被终结，相较而言，营业转让可以为门面房空转提供足够的规范支撑。因此，门面房空转应当向营业转让靠近，通过逐步的规范和改造，去其糟粕，留其精华，最终纳入营业转让制度之中。

    首先，营业转让制度能使门面房空转获得法律上的认可。营业转让作为商事制度，往往允许门面房租赁权与营业权一同转让，这与大多数门面房空转常常与店铺经营权的转让结合在一起比较接近。比如，在法国商法上，其营业转让制度就确认了租赁权为商业营业资产的组成部分[26]，并且通过“追夺”赔偿制度赋予商业租赁权极大的稳定性，使承租人有可能以较高的售价转让其租赁权。[27]另外，《澳门民法典》第1047条也规定：“转让商业企业时，亦可移转承租人之地位，而无须出租人之许可。”

    其次，营业转让制度能够为空转费的收取提供合理性依托。如前所述，营业转让中，受让人向转让人支付的对价中，当然包括具有经济价值的经营资源或事实关系如商誉、顾客关系、销售渠道、特殊的区位（地理位置）、创业年代等无形资产的价值。而门面房空转中，受让人除了已经支付的房租、预交的水电费、押金、在架货物的对价、经营设备的对价等显见的费用外，尚需支付一笔空转费，该费用不及前者那么显见，因此，表面看来似乎没有什么根据，好似无理收取。一旦将门面房空转纳入营业转让范畴，将除了上述显见的费用之外费用的收取归入营业转让的转让费中统一收取，使得空转费的收取有了合理合法的依据。

    再次，将门面房空转纳入营业转让，能够合理规范空转费的收取。通过营业转让制度，能将空转费限制在营业转让中可以向受让人收取费用的范围之内，从而支持合理的收费，使得空转费的收取能够发挥其促进资源优化配置的作用；同时取缔不合理的收费、调节过高的收费，消除空转费不合理收取对个体经济繁荣带来的不良影响。

    最后，营业转让丰富的制度资源，能够使门面房空转交易更加顺畅，减少纠纷的发生。营业转让在市场经济中已经摸爬滚打了百年，各种交易规则相当成熟，将门面房的空转交易纳入营业转让的范畴，按照营业转让的规则进行处理。无论转让意向的产生、转让协议的商谈、转让合同的达成，还是转让结果的固定都有完善的规则可依，这就能结束门面房空转交易的混乱局面，统一其基本的操作规程，降低交易成本，使得门面房空转交易更加顺畅，减少纠纷的发生。即使是发生纠纷，法定的营业转让规则也为其提供了解决纠纷的依据。

    但是，我国目前关于营业转让这一市场经济中频繁发生的交易行为，尚无专门的立法予以规范，这确实令人遗憾。实践中，营业转让只能交给合同法进行调整，有关营业转让的纠纷也只能依合同法的规则进行解决。营业转让确属转让人与受让人之间的一种合同行为，但该合同并不同于一般的民事合同。营业转让作为经营事业的转让，这种交易行为并非只涉及转让人与受让人，还涉及到雇员、消费者的利益，工商、税务、卫生等政府部门，有的甚至可能影响股市走向，对当地经济产生重要影响。仅靠一合同法进行调整，是力所不及的。因此，我国应尽快出台调整营业转让的专门规则，以使得这一重要的市场交易行为能够有制度上的归依。

    五、目前门面房空转纠纷解决的法律适用

    由于门面房空转交易现象具有自发性和多样性，尚未形成一种相对固定的交易惯例，完全凭交易双方的谈判，甚至是一时的兴起，随意性颇大，在具体的交易中呈现出复杂多样的形式，较为混乱，也必然造成各种各样的纠纷。根据前文的分析，我国尚无营业转让的专门立法，因此面对门面房空转纠纷时，也只能寻求合同法规则来进行解决。

    首先，应当看到在一些空转交易中，空转费的收取作为对转让人经营积累的无形资产的补偿，可以避免经营者为他人作嫁衣的顾虑，安心经营，能够起到繁荣经济的作用。再者，空转交易作为一种对旺铺这种稀缺资源优化配置的手段，是符合市场规律的，能够促进商铺的流转，促进商业的繁荣。因此，空转费的收取，不应当认为其完全不合理，从而否定转让合同关于空转费约定的效力。

    其次，应当认识到空转费的收取是双方当事人自由约定的，是双方当事人之间的事，在不违反法律的强行性规定的情况下，属于私法自治的范畴，他人无权干涉。因此，有关“空转”的诸事项，完全可以交由市场来进行调控，由市场来决定空转费的高低。但是，一旦空转费的收取突破了正常的范围，呈现出畸高的样态，它就失去了合理性的依据，应当按照合同法的公平原则对当事人之间的利益进行平衡，以防止当事人之间利益的严重失衡。目前出现的相关案件也是如此处理的。

    再次，应当优先选择《合同法》及其司法解释关于租赁合同的规则来解决门面房使用方面的纠纷。如果构成转租，就按照转租的规则进行处理；如果受让人与房东签订了新的合同，则按照一般的租赁合同之规则进行处理。如果门面房的空转涉及租赁合同的概括转让的，则不仅要寻找合同法关于租赁合同的规则，还需要寻找合同法关于合同权利义务的概括转让的规则来进行解决。

    六、结语

    现实生活中门面房空转交易乱象的终结，须依靠立法、司法和执法部门的合力，在立法上建立营业转让制度，结束仅依合同法解决相关纠纷的局限；通过执法打击门面房空转交易中的害群之马，使得门面房空转能够处于一个稳定发展的状态；再通过司法将门面房空转引入营业转让制度中去，使得门面房空转走上营业转让的正常轨道。

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