我国民事诉讼法以及后来出台的执行规定，均没有对涉及不动产的执行作出具体的规定，实践中各地法院在查封和处理不动产时出现适用法律难题。《物权法》颁布以后，规定了不动产登记制度，它是指经权利人或利害关系人申请，由国家职能部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的法律制度。登记的首要意义在于物权变动的公示与公信，其所产生的是私法上的效果。登记的主要目的在于向公众公开不动产物权归属及变动情况，使其了解不特定的物权状态，使第三人在参与交易时有一个识别、判断物权的客观标准。

    作为物权公示手段的不动产登记制度，在财产权保护中扮演了极为重要的角色，它甚至决定了基于法律行为的不动产物权变动能否发生效力。著名民法学者梁慧星先生指出：“不论物权法如何完善，如果没有一个好的登记制度，那你的物权法就不会有好的结果，不会得到切实的实施。”研究不动产登记制度，掌握物权法关于不动产登记的新规定，正确理解物权变动法理，处理好物权法与民法通则、担保法以及最高法院的相关司法解释的衔接问题，对于搞好涉及不动产案件的执行，进而保障交易安全，维护交易秩序，都具有重要意义。

    一、不动产预告登记制度下的民事执行若干问题

    《物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”这对传统的不动产执行方式和执行理念有较大影响，要求执行人员在执行中及时调整执行思路，改变执行方式，增强执行技巧，依法执行。

    （一）房产或地产预告登记的执行问题

    作为执行而言，应当及时对房产、地产同时进行预查封，然后再向预告登记的申请人，即房产或地产的受让人进行调查了解，看其买卖合同的实际履行情况和价款的支付情况。如果受让人在预查封前已支付全部或大部分价款的，应告知受让人尽快办理变更登记手续，解除预查封。如果受让人并未实际履行合同义务的，应明确告知其在预告登记的有效时间内尽快向法院履行合同价款的支付义务，否则，即可实现对预查封房产或地产的拍卖。

    （二）预售商品房预告登记的执行问题

    对于预售商品房的买受人作为被执行人的案件，如果其在预告登记的有效期内，并未实现房屋实质上的所有权变动登记，也就是说并未实现合同目的的，商品房的实际所有权仍然属于开发商，执行时可以根据商品房买卖合同的约定，实际执行开发商应返还买受人的价款。当然，如果被执行人在预告登记的有效期内，实现了房屋实质上的所有权变动登记，取得了买卖房屋的实际所有权的，在无其他财产可供执行的情况下，可以将房屋拍卖，变现价款偿还债务。

    二、不动产执行还应注意的其他几个问题

    （一）关于国有划拨土地使用权的执行

    实践中，对于能否强制执行被执行人拥有使用权的国有划拨土地问题，存在不同的认识。笔者认为，法院在执行中应当本着既有利于最大化实现债权，又不违反现行法律规定的原则，依据《物权法》、《土地管理法》等法律法规和《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》的有关规定，在与土地管理部门取得一致意见后，再行裁定转移，进行妥善处理。对原属划拨方式取得但不再属于供地范围的，应告知权利受让人办理国有土地使用权出让手续。如果该国有划拨土地上还有房屋及其他附着物，法院应当通过房地产评估将土地使用权与房屋所有权价值分离（仅限执行房产），并会同国土资源部门完成收回承载房屋及其他附着物的国有划拨土地使用权，由国土资源部门依据土地管理和城市规划等有关法律规定采取招标拍卖、挂牌出让等方式对该土地依法进行处置。

    （二）关于不动产登记名义人与实际权利人不一致时的处理

    实践中，不动产登记名义人与实际权利人不一致存在以下几种情形。

    第一种情形是：申请执行的房地产登记在案外第三人名下，却由被执行人占有、使用，对此法院一般不能直接裁判权属争议。如果申请执行人认为登记虚假，执行人员应当告知其通过以下几种渠道寻求救济，一是依照《物权法》的规定向登记机关提出异议登记申请，请求撤销该登记；二是依据合同法中的撤销权诉讼，通过民事审判撤销案外第三人的虚假登记行为；三是通过提起行政诉讼，撤销登记机关的登记行政行为。如果法院发现登记行为虚假，则只能建议登记机关撤销虚假登记。原登记被撤销后，要恢复为被执行人登记，此后，法院方可采取查封措施。当然，如果登记名义人明确承认其并非实际权利人且书面认可房地产实际属于被执行人时，为了提高执行效率，节省司法资源，执行法院也可以直接采取查封措施。

    第二种情形是：被执行人通过继承、判决和执行等合法途径已经得到了不动产的占有权，但还没有进行物权变动登记的，可以对该不动产先行采取预查封措施，待不动产办理了过户登记后，预查封自动转为正式查封。

    第三种情形是：登记在被执行人名下的不动产，并非属于被执行人所有，对这种情况法院仍可对该不动产进行查封。如果案外人主张所有权的，可提出执行异议，法院应当认真审查，如果异议属实，应及时纠正错误执行。

    （三）对不动产的预查封问题

    执行实践中对不动产采取预查封措施时应当注意以下两点：一是严格执行预查封的程序性规定。即由法院制发预查封裁定书和协助执行通知书，由国土资源、房地产管理部门办理预查封登记手续，待该房地产权属登记完结时转为正式查封。在法院预查封期间，任何单位和个人不得擅自处分预查封的财产，有关部门也不得办理转让、抵押手续。二是正确适用预查封的轮候制度。当某一房地产被某一法院查封、预查封后，后续送达的查封、预查封裁定并不当然失效，而是按照各个法院向国土资源、房地产管理部门送达协助执行通知书的时间先后进行登记排列等候，一旦在先查封的法院依法解除查封、预查封或者查封、预查封自动失效，且原查封或者预查封的房地产尚有可供查封或者预查封的价值时，排列在先的轮候查封或者轮候预查封就自动转为查封或者预查封，依次轮定。

    三、以民事执行为视角对不动产登记制度的几点建议

    （一）建立不动产登记网上查询平台，提高登记公示力

    不动产登记的主要目的在于公示，而当前互联网和手机已经普及。为了能够让人们更方便、快捷地知悉物权归属及变动状况，帮助他们了解谁是真正的权利人，物权是否设有负担等，建议建立不动产登记网上查询平台，从而更好地维护交易秩序和交易安全。

    （二）建立统一的不动产登记机关

    虽然，《物权法》第十条规定了我国的不动产统一登记制度，但却对统一登记的范围、登记机构和登记办法并未作出详细规定，从而造成房、地分离，登记机关“多头执政”的现象依然存在，导致登记手续繁琐，标准不统一，查阅登记内容不方便，公示力不强，重复抵押和分开抵押等现象时有发生。因此，应加快落实《物权法》第十条的规定，成立统一的不动产登记机关，这样不仅可以克服“多头执政”带来的弊端，而且还有利于提高民事执行效率，减少司法资源不必要的浪费。

    （三）对预告登记时效期间进行明确界定

    《物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记实效。”该条款规定了预告登记实效的两种情形：一是债权消灭；二是请求权人届时不行使权力，即自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的。

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