昨天下午，参加宝安区人民法院就某一二手房买卖合同纠纷开庭庭审。事先准备很多，以为被告会从各方面对违约事实进行否认，或者否认严重违约的严重性，事实上被告一开庭就表示承认违约。这样在事实上基本就不存在争议了。

经过质证，双方的争议焦点就只有一个：违约金到底怎么算？开庭之初，被告首先就说明违约金过高，要予以调整。这也是我们在庭前就设定好的争议焦点。面对此类争议焦点，过多的言辞都没有用，在法官自由裁量权面前，说多了反而无益。

在庭后的沟通中，法官表示，法律规定，只要当事人提出调整，他就必须进行裁决，那到底调整为多少，每一个案件都有可能不同，这类自由裁量权法官也不想要。

在二手房买卖合同纠纷中，因为房价上涨导致违约的，守约方很难就自己的损失进行举证，这也给法官带来了难题，当违约金过分高于损失时，法官可以调整。那如何就叫做“过于”，当损失都无法确定的时候，更无法确定“过于”。这也是此类案件的审判难点。通过对很多案例的学习，法官在调整违约金的时候，根本就没有进行说理，有的仅仅是一句话，认为“违约金过高，现予以调整”、或者“根据实际情况予以调整”，这种调整为什么就是合理的，其实也是法官心里确信的一个方面。律师在处理此类案件的时候，一定不能就法官的自由裁量范围做出预测，每一个案件都有可能不同。一旦判决出来后，裁决的违约金比例比较低，那当事人如何获得满意，这是律师应该去进行说服的事情。

在本案的处理中，在接案的初期，我们就和当事人一起进行了案例的研讨，对争议焦点进行了预测，告知了当事人可能存在的结果，降低当事人的心理预期，这样就可以让当事人在判决违约金低于成交价百分之二十的时候，能较好的接受判决，避免诉累。

在房屋买卖合同纠纷中，尤其是在深圳房价暴涨的情况下，各方数据不全面，或者是上级法院没有对此类案件形成一定的指导性案例的时候，没有一个律师可以保证说拿到百分之多少的违约金。为了防止此类案件的发生，当事人应该在买房或卖房之初就聘请律师介入，为投资行为把关，以免纠纷。