1、无权处分人处分了他人所有的财产。实践中，以房屋为例，无权处分行为主要包括四种情形：一是无所有权仅为占有而为的处分行为，如承租人将承租的房屋转让给他人;二是所有权受限制而为的处分行为，如夫妻共有权人未经另一方同意私自转让房屋;三是拥有所有权但暂时无处分权而为的处分行为，如附条件的房屋买卖，约定在房款未付清前不得转让;四是代理人擅自处分了被代理人的房屋。上述四种情况均可能会产生无权处分后善意取得的法律后果。

2、买受人受让时出于善意。所谓的“善意”，其实是一种主观标准，是买受人内在的心理活动。案件审判中，判断买受人是否“善意”，会优先让原所有权人对买受人存在恶意进行举证。如果原所有权人能举出一定的证据，买受人则需对自己在买卖过程中尽到了足够且充分的审查及注意义务进行证明，方才能表明自己的“善意”而加以对抗。

买受人应对出卖人的身份、年龄、婚姻状况、房屋权属登记、权利限制以及实际使用的情况等诸多条件尽到一个普通人所能达到的审查义务。实践中，常围绕“普通人”到底做了哪些调查才算是尽到了审查义务存在争议。不同法院和不同法官有不同的考量标准。显然。本案一审法官对被告“善意”的要求标准过严。事实上，如果房屋交易真的存在权利瑕疵，对于一个普通的买受人来说，在目前信息公开的制度下，基本上是无法把握其中的风险的。在很大程度上，只能信赖房屋中介公司的基本调查以及房管局的物权登记。对此，安妮律师认为，作为买受人如能提供房管局的权属查询记录、中介公司的居间合同、同地段房地产公司相近的不动产交易价格，以及房款实际支付等证明就可证明其“善意”的存在。如果法院强行对买受人的“善意”提出过高的要求，将会使善意取得制度在某种程度上失去了存在的意义。

3、买受人以合理的价格有偿取得。首先需要明确的是，无偿取得财产是肯定不适用善意取得的。也就是说，买受人取得财产必须是通过买卖、互易、债务清偿、出资等具有交换性质的行为实现。同时，需要强调的是价格的合理性。这个“合理”价格，一般定义为同地段、同时期、同户型的一般市场成交价。本案中，原告认为被告存在低价转让的情形，但未能举出相应的证据，而被告任三省却举出了房地产中介公司对该楼盘的与成交价相近的报价，足以证明其成交价格合理性，故被二审法院采信。

 法条之所以会对合理价格作出特别规定，是因为财产转让一般是以支付对价为条件下进行的，这反映了财产转让的基本规律。如违反了这一规律，就可以引起人们对该项交易是否为“善意”的合理怀疑。

 4、转让的财产依照法律规定已经完成交付。以房屋为例，我国对房屋转让以登记为要件。买卖双方只有到房管局进行了权属变更登记，才能发生物权转移的效力。如果买受人没有及时办理房屋变更登记，自然也不会产生善意取得的法律后果。

  正如上文所述，善意取得制度是国家立法基于保护市场交易安全，对原所有权人和买受人之间的权利所作的一种强制性的物权配置。在这一制度下，原所有权人的权利受到了一定的损害，法律将为其提供以下的救济途径：

   1、侵权赔偿。无权处分人未经原所有权人同意而处分他人财产，符合侵权责任的构成要件，原权利人可以请求损害赔偿。但应注意的是，如无权处分人主观上未无处分的恶意，如登记无效或被撤销而无权处分人并不知情的。则不能构成侵权。

   2、不当得利返还。无权处分人获利缺乏法律基础，故在原所有权人与无权处分人之间将构成不当得利关系，原所有权人可基于此请求无权处分人返还其所得利益。

   3、违约责任。如无权处分人与原所有权人之间还存在合同关系，如租赁合同或是附条件的买卖合同，原所有权人可依合同向无权处分人追究违约责任。

   4、过错责任。该责任主要针对夫妻共有财产一方私自处分的情形。在离婚诉讼中，一方将因涉嫌转移、隐匿夫妻共同财产而应承担过错责任，会面临不分或少分夫妻共同财产的法律惩罚。

   5、国家赔偿。此责任只针对由于房屋行政部门的错误登记导致无权处分人有机会擅自处分财产的情形，登记机关应当承担赔偿责任。

   虽然善意取得制度表面上是优先保护了买受人的利益，但事实上由于实践中法院对买受人“善意”及合理价格的严格要求，以及现今征信制度的严重缺乏，买受人将面临更大的法律风险。为避免法律纠纷的出现，安妮律师想提醒买受人在房屋交易过程中如碰到下列情况的一定要多加小心：一是房屋价格低于或明显低于市场交易价格的;二是出卖人急于成交而提出诸多优惠条件的;三是出卖人没有合理理由不签订书面合同且代理手续也不完备的。

  除此之外，买受人在购买房屋时还应注意对下列情形及相关文件进行审查：一是授权公证书的真实性;二是对出卖人婚姻状况的审查。已婚的须出示结婚证和配偶同意出卖的证明，离婚的须出示离婚证或法院的离婚判决且出示自己享有对该财产有权处分的法律文书;三是对出卖人的健康状况进行审查。如出卖人为限制行为能力人，由他人代签合同则可能会面临无效的法律后果。如原房屋所有权人死亡的，出卖人则需提供继承公证书或是遗产最终归属的法院判决书（调解书）;四是购买的是法院委托拍卖的房屋，则需审查拍卖成交确认书、法院协助执行通知书和法院的判决书等相关法律文书。

文章来源：http://annieluo123.fyfz.cn/b/818344