在深化司法体制改革中，将基层法院审判职能定位为：查清

事实、辨别是非。那么，在审理物业服务合同纠纷案中，应当如何把握呢？笔者认为，在审理物业服务合同纠纷案中，应当把握的四个基本问题。

在登记立案时，要法律释明进行诉讼风险提示。当前，业主以物业公司服务不到位、不满意为由拒不缴纳服务费的民事案件呈上升趋势。于是，物业公司向基层法院提起合同之债给付之诉的诉讼不断增加。在登记立案时，作为向基层法院要进行法律释明：要向法院提交营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明；如果有代理人的还要提交授权明确有具体的授权委托书，如果代理人是本单位的工作人员，还要提交推荐信和是本单位职工的证明；要向法院提交物业服务的资质证书、欠款明细、委托物业管理合同、收费许可证、收费标准、业主委员会证明、业主购房合同及发票。在登记立案时，作为向基层法院要进行诉讼风险提示：诉讼有风险，起诉要理智，谁主张权利谁举证，举证不能要承担不利后果。

在法庭调查时，要查清事实，最大限度地使法律事实更加接近客观事实。在法庭调查时，当事人双方要围绕着请求事项和权利主张进行举证、质证，合议庭或者主审法官在认证前，要审查能够证明原告主体资格合格、原告物业服务的资质的证明；要审查原告与被告是否存在物业服务合同关系、合同期限、收费标准；要审查原告的服务收费标准是否符合物价局定价标准的规定；要审查原告是否履行了服务义务、被告是否履行了缴纳服务费的义务；要审查原告履行的服务义务是否达到服务标准、是否得到业主委员会的认可，被告拖欠服务费的金额、期限，拖欠的原因。

在法庭辩论时，要辨别是非，明确法律关系和法律责任。在法庭辩论时，当事人双方要围绕着本案争议的焦点开展辩论。在辨别是非上，重点判断原告的物业服务是否到位，业主是否满意？被告不缴纳服务费的原因是什么、是否符合法定事由？在法律关系和法律责任认定上，业主非因《物业服务合同》约定义务，以物业公司未进到服务义务为由，作为抗辩不缴纳物业服务费的理由不能成立。因为这与《物业服务合同》无关；业主因《物业服务合同》约定义务，以物业公司未进到服务义务为由，不能作为抗辩不缴纳物业服务费的理由，应当另案提起民事诉讼。因为物业与业主的关系是服务关系，不是互负债务关系；业主因《物业服务合同》约定义务，以物业公司未进到服务义务为由，提起合同之债或者侵权之债，在另案提起民事诉讼时，只能按照费用与服务水平相适应的原则或者过错责任的大小承担相应的责任，而不能作为抗辩不缴纳物业服务费的理由。

在做出司法裁判后，要答疑解惑，使当事人双方胜败皆明。

1、告知业主要明确法律关系，正确行使抗辩权。原告与被告的关系是服务与被服务的关系，不是互负债务关系。《合同法》第六十六条【同时履行抗辩权】当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第六十七条【先行履行抗辩权】当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第六十八条【不安抗辩权】应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第六十九条【履行不安抗辩权的附加规定】当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。司法提示：一是在一些物业公司存在一定过错的物业费纠纷案件中，部分业主往往认为只要业主们相互团结起来集体拒交物业费，物业公司甚至法院也都无可奈何，很多业主觉得，认为法不责众，其实这是一个误区。有的业主甚至以某些业主不交物业费为由在毫无理由的情况下拒交物业费，一旦被起诉到法院，便以大家都这么做为由进行辩解。这在法律上是得不到支持的。对于物业的过错，可以起诉物业违约。二是主观归责于物业公司，不当行使抗辩权。在实际案件中，部分业主往往不了解物业公司的物业服务范围，在遇到房屋漏水、财物失窃、邻居违章建设等侵权行为时将侵权责任盲目归责于物业公司并拒绝交纳物业费。实际上，这部分受侵权的业主一方面没有理性分析损害发生的原因，也不区分开发商、物业公司以及其他业主等可能的侵权行为实施主体，主观地认为物业公司应当承担所有的责任；另一方面又采取了不正当的维权手段，试图通过拒交物业费来弥补自己的损失。三是没有长期居住，认为没享受到物业服务而拒交物业费。实际上，是否长期居住或者是否亲自居住是业主的权利，物业无权干预。因此，都不能构成唯一的抗辩理由。

2、告知物业公司的物业服务要到位。业主自觉履行缴纳物业服务费的义务，按期足额缴纳物业服务费，是检验物业服务公司的经济效益和社会效益的指标。同时，也是检验物业服务公司服务水平、能力、成果的重要标志。那么，如何提升物业服务水平和能力呢？司法提示：物业服务的成功经验证明，要做到“五个到位”。一是物业服务合同管理要到位；二是物业服务要到位；三是动员业主自觉履行缴纳义务服务费的宣传、思想工作要到位；四是帮助业主解决实际困难要到位；五先协商后诉讼解决物业服务费纠纷要到位。合同管理是前提，物业服务是关键，动员业主自觉履行缴纳服务费义务是根本，帮助业主解决实际困难是动力，协商解决是促进，诉讼解决是补充。只有这样，才能构建和谐的物业关系。

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